長期以來，住房問題作為關系民生福祉、促進社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展的關鍵因素之一。然而紅利下的部分企業(yè)盲目快速擴張，引發(fā)“高收低出”“長收短付”等不善的經(jīng)營行為，出現(xiàn)資金鏈斷裂后的“跑路”“爆雷”事件。面向長租行業(yè)未來，從“十四五”規(guī)劃建議到中央經(jīng)濟工作會議，再到全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，都指出要“加快完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

對此，國務院參事室特約研究員姚景源指出，“十四五”期間，中國的住房租賃市場會有相當大的發(fā)展空間，特別是長租房市場，要扶持規(guī)模化、專業(yè)化的長租企業(yè)長效發(fā)展，堅持規(guī)范與發(fā)展并舉。為此，進一步推動長租房市場可持續(xù)規(guī)范化發(fā)展成為各級政府部門與長租企業(yè)需共同面對的課題。

日前，長租平臺模式的領導企業(yè)——自如，在貫徹政策要求，研判市場需求的基礎上進行行業(yè)創(chuàng)新，推出了名為“增益租”的業(yè)主資產(chǎn)委托新模式。其主打的“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創(chuàng)新機制，將建立更穩(wěn)定的租賃各方關系，實現(xiàn)更具保障的收益，同時在盤活存量閑置房屋資產(chǎn)，增加高品質(zhì)市場供給等方面實現(xiàn)突破，有望以“新方良藥”解決既往長租房市場中“沉疴痼疾”，為行業(yè)長效發(fā)展提供新模式參考范本。

據(jù)介紹，自如此次推出的“增益租”新模式前期已在京滬等地進行試點探索，在與政策要求緊密綁定的同時受到了業(yè)主群體的高度肯定，而此模式也于春節(jié)后在自如進駐的全國其他城市全面落地。“租金無差價、收益有保底、合約一年起”是該模式主要的創(chuàng)新機制。

租金無差價 有效避免高收低出

據(jù)介紹，“租金無差價”，即自如將與業(yè)主共同確定房屋出租價格并向業(yè)主公開實際出租收益，從根本上實現(xiàn)“收出無差價”。同時在未來租房市場向好時與業(yè)主分享增益價值，此舉將有效解決行業(yè)早前存在的“高收低出”“長收短付”問題。

“管家和我商討確定了出租的目標價格，分別詳細計算了簽約10年、7年、6年下的收益，租金收出一目了然沒有差價。”一位北京通州的業(yè)主李先生和自如簽約新的“增益租”托管模式后表示。“我的房子比較舊，需要重新裝修。這種先裝修再出租的模式適合我。關鍵是裝修后出租價格也算的清清楚楚，房子更好了，租客喜歡，我的收益也理想。我就一次簽了6年。”

租金有保底 穩(wěn)定租賃市場、保障用戶利益

去年受疫情影響，住房租賃市場相對冷靜。“一旦出現(xiàn)市場放緩、出租情況不理想等情況，采用增益租新模式的房屋將避免受到較大波及。”自如相關負責人介紹，其原因在于自如將會向業(yè)主支付目標收益八成左右的保底收益，實現(xiàn)業(yè)主資產(chǎn)的保值增值。

實際上，長租模式相較于其他住房租賃模式在“穩(wěn)定租金”上一直有著優(yōu)勢?！?020長租消費新趨勢報告》數(shù)據(jù)顯示，從全國9大城市的平均租金月均波動率來看，2020年頭部長租機構的租金波動明顯小于城市均值。

除了房源結構合理、獲客能力較強等因素，長租業(yè)主更偏好“省心出租”也是一大原因。數(shù)據(jù)顯示，有超過7成的業(yè)主在托管時會更加看重平臺規(guī)模和資金實力，同時超過6城業(yè)主會選擇與頭部長租品牌合作。

業(yè)內(nèi)人士指出，這種新模式提供保底租金收益有利于構建更加穩(wěn)定的出租關系，使房屋不僅能正常出租、業(yè)主獲得穩(wěn)定收益，更是在面對類似疫情等不可抗力的市場情況影響時，保障用戶的經(jīng)濟利益免受嚴重損害。

靈活租約釋放存量市場活力 增加品質(zhì)供給

據(jù)介紹，“增益租”模式的第三個特征是業(yè)主委托自如進行房屋資產(chǎn)管理的周期最低僅需簽約1年，這相較往年3年起簽的合作方式更為靈活，而業(yè)主也可以根據(jù)自身需求在1-10年不等的簽約周期內(nèi)自由選擇。從這點來看，“增益租”將不僅可以服務更大規(guī)模的業(yè)主群體，還在擴大房源供給的同時，為租客提供更多的房源選擇。

（圖：自如推出新整租產(chǎn)品-自如心舍）

值得一提的是，在《2020年畢業(yè)季租房洞察報告》調(diào)查中，租客在選房考量方面，房屋品質(zhì)位列第3位，緊隨租金和交通區(qū)位之后，成為決定房屋競爭力和出租價格的關鍵因素?？梢钥闯觯焚|(zhì)好、“顏值”高的房源更易獲得租客青睞。

據(jù)了解，業(yè)主通過傳統(tǒng)出租模式出租一套房子大概需要45天。“自如房源的平均出租周期不到20天。隨著品質(zhì)升級迭代，主打智能家居和生活美學設計的產(chǎn)品，出租周期會更短。”自如相關負責人表示。

可以看出，通過對房屋進行品質(zhì)裝修升級，長租機構有效盤活了存量老舊房源流通，提升房屋的市場價值和競爭力，使房屋出租效率得到顯著提升。

雖然去年疫情放大了一些企業(yè)“高收低出”“長收短付”的經(jīng)營風險，另長租房市場經(jīng)歷了較大沖擊，但自如作為領先企業(yè)在風波中穩(wěn)固了行業(yè)基本盤，保障了市場的基本穩(wěn)定?，F(xiàn)在自如推出的新模式更是行業(yè)發(fā)展的一次革新，不僅是企業(yè)對指導政策的積極響應和重要實踐，也是住房租賃領域探索和維護穩(wěn)定租賃關系、保障各方利益的重要舉措，有利于保障基本民生，推動行業(yè)健康長效發(fā)展，持續(xù)發(fā)揮帶頭作用助力住房租賃市場構建新發(fā)展格局。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。