湖南日報全媒體記者 田燕 李昆勵

(資料圖片僅供參考)

近年來，物業(yè)費(fèi)糾紛不斷：新房空置沒住該不該全額繳納物業(yè)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)不到位物業(yè)費(fèi)可不可以拒交或少交等等，常常讓物業(yè)和業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛并引起大家的關(guān)注。最近，新房整改期間物業(yè)費(fèi)誰來付，因?yàn)橥对V多又引發(fā)大家的熱議。

拿到新房，本該是歡天喜地的事，可業(yè)主在收房時，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房子有空鼓、漏水、墻面不平整等質(zhì)量問題。新房整改本來已夠讓業(yè)主們糟心了，如果物業(yè)還通知要交物業(yè)費(fèi)，相信不少業(yè)主會心氣難平。商品房整改期間，物業(yè)費(fèi)誰來付的問題引發(fā)爭議，物業(yè)、開發(fā)商與業(yè)主之間也經(jīng)常因此鬧糾紛。

業(yè)主：不應(yīng)該承擔(dān)房屋整改期間的物業(yè)費(fèi)

2019年，市民朱先生購買了郴州市美的云熙府的一套商品房。2022年9月，開發(fā)商湖南中寧置業(yè)有限公司向業(yè)主下達(dá)收房通知書。朱先生前往驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)房屋存在“客廳窗簾盒位置開裂、房間內(nèi)電路開關(guān)失效、多處油漆破損、墻壁開裂、門檻下沉”等問題，他現(xiàn)場向開發(fā)商維保中心提交了整改報修單。

“直到今年2月，5個月過去了，屋內(nèi)部分開關(guān)及浴室玻璃門仍沒安裝到位，整改還沒搞完!”因?yàn)橹比胱?，朱先生無奈決定先收房。在辦理手續(xù)時，朱先生發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)的收取時間是從2022年10月1日即開發(fā)商下達(dá)可收房通知書后開始算起，理由是：“下發(fā)通知書即視同達(dá)到了收房標(biāo)準(zhǔn)，且物業(yè)已產(chǎn)生了相應(yīng)服務(wù)成本?！?/p>

“整修進(jìn)度慢、效果不盡人意是導(dǎo)致我延遲收房的主因，這期間產(chǎn)生的費(fèi)用怎么由我承擔(dān)呢？”因達(dá)成不了共識，朱先生再次拒絕收房。

近年來，湖南日報接到不少業(yè)主關(guān)于商品房整改期間被強(qiáng)收物業(yè)費(fèi)的投訴。

長沙符先生向記者反映，2021年2月他在長沙梅溪悅章購買了一套商品房，因樓棟墻體垂直度問題達(dá)不到交付標(biāo)準(zhǔn)，整棟樓延遲收房89天。業(yè)主們要求由開發(fā)商承擔(dān)整改期間的物業(yè)費(fèi)，但目前沒有收到開發(fā)商的明確答復(fù)。

長沙葉女士則告訴記者，她購買的房屋存在天花板開裂、衛(wèi)生間大面積空鼓等諸多問題，開發(fā)商下達(dá)收房通知書已經(jīng)過了3個月，房屋整改遲遲未完成。葉女士認(rèn)為，她不應(yīng)該承擔(dān)整改期間的物業(yè)費(fèi)，而物業(yè)則認(rèn)為，需要整改的都是些小問題，不影響交付使用，業(yè)主理應(yīng)繳納期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)。

永州市冷水灘區(qū)十里江灣的一業(yè)主也反映，在房屋驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在空鼓墻面十余處、廚房地面滲水、廚房煙道開裂等質(zhì)量問題。他在2022年1月15日向物業(yè)提交了房屋拒收通知單，2022年4月6日去看房發(fā)現(xiàn)問題還未整改，填寫業(yè)主入住驗(yàn)房表后，5月2日房屋終于整改完成?？墒?，期間物業(yè)費(fèi)由誰來付的問題卻成了麻紗。

癥結(jié)：購房格式合同沒有質(zhì)量界定標(biāo)準(zhǔn)

采訪中，有業(yè)主認(rèn)為，目前市場上交付的新房大部分是精裝房，即使需要整改的是小瑕疵，依然影響業(yè)主正常使用?！拔铱偛荒艿荣I好家具入住了，再來維修基礎(chǔ)工程，再撬瓷磚、澆筑天花板吧？”葉女士認(rèn)為，在物業(yè)費(fèi)的核定上，應(yīng)“因地制宜”。

對此，物業(yè)公司也有話說。一家物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，房屋通過政府主管部門的竣工驗(yàn)收，才能下達(dá)收房通知書，通過竣工驗(yàn)收就意味著房屋不存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，整體交付時，物業(yè)也開始在公共區(qū)域投入人力、物力管理，物業(yè)公司要求從集中交付時開始繳納物業(yè)費(fèi)，這是合情合理的。

其實(shí)，新房在整改過程中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題并非完全沒有政策依據(jù)。2022年5月7日，湖南省發(fā)改委、省住建廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合印發(fā)了重新修訂的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，第十五條規(guī)定，買受人在查驗(yàn)收房時存在不符合法律法規(guī)或者購房合同約定的質(zhì)量要求的，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納。但是，在實(shí)操過程中，哪些房屋質(zhì)量問題可以要求開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，仍缺乏相應(yīng)的界定標(biāo)準(zhǔn)。

對于《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中“購房合同約定的質(zhì)量要求”，業(yè)主們頗有看法。他們認(rèn)為，購房合同中往往約定了物業(yè)費(fèi)的繳納時間，卻缺少對房屋質(zhì)量的詳細(xì)約定，尤其現(xiàn)在大部分都是精裝房，難免有很多問題，管理辦法應(yīng)該再明確細(xì)致一些，最好規(guī)定什么類型的質(zhì)量問題由誰來承擔(dān)物業(yè)費(fèi)。有業(yè)主則對此質(zhì)疑：“購房合同都是開發(fā)商的格式版本，消費(fèi)者只有簽或不簽的選擇，怎么維權(quán)？”更有業(yè)主提出異議：“根據(jù)開發(fā)商提供的合同，開發(fā)商既是裁判員，又是運(yùn)動員，對業(yè)主來說本來就不公平?！?/p>

結(jié)論：整改期間物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)

房屋整改期間的物業(yè)費(fèi)到底該由誰承擔(dān)呢？什么樣的質(zhì)量問題才能達(dá)到不交物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)？

對于朱先生遇到的問題，郴州北湖區(qū)郴江街道辦事處建議他以書面形式將情況告知開發(fā)商和相關(guān)政府部門，由政府有關(guān)行政主管部門進(jìn)行責(zé)任劃分，再根據(jù)責(zé)任劃分承擔(dān)相對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

記者通過長沙市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線進(jìn)行咨詢，得到的回復(fù)是：房屋因質(zhì)量問題需進(jìn)行整改，整改期間的物業(yè)費(fèi)由整改方承擔(dān)。至于開發(fā)商提出的“只是小瑕疵，不是大問題”的說法，12345認(rèn)為：“小瑕疵，也是質(zhì)量問題?！?/p>

北京中倫文德（長沙）律師事務(wù)所律師孫彥指出，交房時沒有達(dá)到合同約定的交房條件或已經(jīng)與開發(fā)商達(dá)成了延期交房的協(xié)議，房屋交付前，房屋質(zhì)量整改期間所產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

關(guān)于“房屋質(zhì)量問題”判斷標(biāo)準(zhǔn)，孫彥告訴記者，房屋的質(zhì)量問題分為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格、嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題和其他質(zhì)量問題三種。對于不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，購房者可在保修期內(nèi)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，請求開發(fā)商維修。因維修致使房屋使用功能受到影響或給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

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