觀點(diǎn)網(wǎng) 臺風(fēng)“?？边^境，深圳遭受特大暴雨沖刷，大沖河水位見漲，周邊樓盤連日來的看房客群也受到一定影響。

9月8日，據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售，本次項(xiàng)目推售住宅1257套，商務(wù)公寓1489套，將于9月9日起意向登記，9月16日正式入市。

(資料圖片)

據(jù)悉，本次獲批預(yù)售的為項(xiàng)目1棟，共5個單元，其中2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅均為74層。推售的住宅戶型為110-117平方米單位，樓面單價最低8.2萬元/平方米。

項(xiàng)目售樓處人員向觀點(diǎn)新媒體表示，項(xiàng)目推出多重購買折扣，包括即VIP登記95折、凍資100萬享95折、準(zhǔn)簽享98折等，8.2萬元系折后最低起步價。

此外，綠景白石洲項(xiàng)目會根據(jù)認(rèn)籌人數(shù)，最多拿出10套45平方米的項(xiàng)目一期公寓，開盤當(dāng)天繳納100萬認(rèn)籌金，就有機(jī)會抽取公寓10年使用權(quán)。

該售樓處人士提醒道，不必過于擔(dān)心天氣問題，“有些地方積水，南山還好，周末就可以看房”。當(dāng)觀點(diǎn)新媒體撥通第三方中介電話時，對方亦表示，看房專車今日停運(yùn)，但明天會重啟。

市場呈現(xiàn)出難得熱度，在于白石洲項(xiàng)目給出了一個頗為意外的價格。

同為舊改項(xiàng)目，與白石洲項(xiàng)目僅隔一個沙河高爾夫的華潤城潤璽2期，去年拿證均價為13.2萬元/平方米；目前掛牌的華潤城潤府二期、三期150平方面3房戶型的二手房源，總價在2250-2400萬元之間，單價來到約15萬元。

該片區(qū)內(nèi)，波托菲諾純水岸十五期二手房源的成交價約為13萬-14萬元/平方米；而白石洲緊鄰的香山美墅7月份剛成交一套房源，單價超14萬；片區(qū)內(nèi)的中信紅樹灣市場成交單價普遍在14萬左右。

以綠景白石洲本次推售最低單價8.2萬元來看，約為周邊二手成交價的六到七折，即便考慮到樓層、戶型等因素后的整體均價，與周邊項(xiàng)目仍有較大倒掛空間。

關(guān)于綠景采取低價策略的原因，市場眾說紛紜。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端接受觀點(diǎn)新媒體采訪時表示，項(xiàng)目地理位置屬傳統(tǒng)豪宅區(qū)、交通便利，配套相對成熟；項(xiàng)目總體量大，具備大型綜合體的規(guī)?；瘍?yōu)勢。以謹(jǐn)慎合理的定價入市，有利于房企回籠資金，也有利于修復(fù)市場信心。

另外，雖然利好政策可能對需求構(gòu)成刺激，但市場并未完全回暖的情況下，還是要以相對謹(jǐn)慎的定價去保障去化?！皬挠^望、關(guān)注到成交還是有點(diǎn)距離”，張曉端補(bǔ)充道。

此前8月31日，深圳正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測，9月2日周六受臺風(fēng)影響，看房量未有變化，9月3日天氣放晴后，樂有家門店的帶看量，比二三季度的周日平均水平上漲五成，達(dá)到了3月中旬以來單日最高點(diǎn)；9月1日-5日的門店成交量，比8月同期上漲80%。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉則向觀點(diǎn)新媒體表示，高凈值人群主要關(guān)注核心城市的核心資產(chǎn)，即使沒有“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，因?yàn)榈囟魏透叨硕ㄎ唬串?dāng)前定價樓盤也會熱銷。

除市場背景與房企資金周轉(zhuǎn)需求外，項(xiàng)目自身特性也會構(gòu)成一部分價格因素。

由于白石洲為舊改項(xiàng)目，綠景沒有以單一住宅申報(bào)，而是以商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（含住宅）申報(bào)，最終，建成后白石洲項(xiàng)目會以最高74層、接近300米刷新深圳住宅高度，容積率也由此突破11.5%。

超高層住宅的得房率、梯戶比等方面往往會存在不同程度妥協(xié)，白石洲作為深圳歷史上第一個70層以上超高層住宅，舒適性、安全性受到一定質(zhì)疑。

但即便基于上述考慮，此前外界對白石洲一期價格預(yù)期普遍也在十萬出頭、不超過十二萬的區(qū)間。

就在2021年初，綠景地產(chǎn)的企業(yè)開放日活動中，管理層也明確表示，一期建筑面積60萬平方米，其中20萬平方米為可售面積；按12萬/平方米計(jì)算，則一期可售貨值為200-300億人民幣，足夠二期滾動投入。

此外，當(dāng)時綠景深圳項(xiàng)目毛利率70%，凈利潤率30%，紅樹灣一號毛利率73%，預(yù)計(jì)白石洲項(xiàng)目毛利率高于紅樹灣一號。

至2022年3月底，綠景中國管理層在年度業(yè)績發(fā)布會上的說法卻變成：白石洲項(xiàng)目一期建筑面積超過90萬平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬平方米屬于可售部分。從目前周邊項(xiàng)目批復(fù)的限售價看，按單價13萬計(jì)，一期預(yù)計(jì)可售貨值超過400億元。

而白石洲項(xiàng)目一期的最終定價，與無論12萬還是13萬的測算價位相比，顯然都大相徑庭。

今年7月上旬，有投資者到項(xiàng)目指揮部附近調(diào)查，發(fā)現(xiàn)綠景已開設(shè)臨時銷售中心，為預(yù)售作準(zhǔn)備。其當(dāng)時溝通得知，項(xiàng)目原計(jì)劃八月份預(yù)售，但限價問題還在和政府部門溝通，預(yù)計(jì)推遲到九月份。

對此，有市場分析人士認(rèn)為，白石洲作為舊改項(xiàng)目并無招拍掛出讓的限價規(guī)定，但取得銷售資格前定價還是會要求備案和接受主管部門指導(dǎo)，類似于預(yù)售指導(dǎo)價。開發(fā)商的定價或許并非完全自主。

暴雨來臨之前，有投資者再次來到裝潢一新的售樓處，被保安要求預(yù)約后，他亮明身份道，“不買房，我是股東，過來看看擔(dān)心暴雷”。保安擺擺手笑著說：“好得很”。

作為綠景中國旗下最核心的資產(chǎn)，白石洲項(xiàng)目去化情況好壞也關(guān)系到該公司債務(wù)壓力的大小。綠景曾以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)作為抵押擬獲得3-5億美元貸款，管理層亦曾就到期債務(wù)兌付問題回應(yīng)投資者，白石洲項(xiàng)目去化理想的背景下，投資人對借新還舊“是有信心的”。

白石洲項(xiàng)目銷售所回籠的資金，也將有效提高綠景中國的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。根據(jù)今年上半年業(yè)績公告，期末該公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金從上年同期36.05億元降至30.68億元；總借貸則從上年同期343.52億元升至357.22億元，其中分類為流動負(fù)債的借款約為118.79億元。

考慮到流動負(fù)債基本是一年內(nèi)需償還的債務(wù)，粗略計(jì)算，綠景中國的現(xiàn)金短債比僅不足0.26倍。

如今推進(jìn)多年，被譽(yù)為“深圳舊改航母”的綠景白石洲入市在即，以讓利換安全的定價策略能否奏效，將受到市場持續(xù)關(guān)注。

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